Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes benachteiligen Klauseln in Mietverträgen, nach denen Mieter nach starren Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam. Dies gilt auch bei Fristenplänen, bei denen die Verbindlichkeit der genannten Fristen durch Worte wie „mindestens„ oder „spätestens„ verstärkt wird. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nur dann wirksam auf Mieter umgelegt, wenn die im Mietvertrag angegebenen Renovierungsfristen durch Formulierungen wie „in der Regel„ oder „im Allgemeinen„ etc. so flexibel vereinbart wurden, dass eine Anpassung der Fristen an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich ist. Ohne solche Formulierungen sind Fristenklauseln starr und daher unwirksam. An dieser Unwirksamkeit ändert sich auch dann nichts, wenn für den Fall des Auszuges eine flexiblere Handhabung vorgesehen ist.
Entscheidend ist also, ob die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – für Mieter erkennbar – eine flexible Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf zulassen.

Wenn die Klausel im Mietvertrag zu der Schönheitsreparaturen-verpflichtung des Mieters unwirksam ist, ist auch eine damit zusammenhängende sogenannte Abgeltungsklausel unwirksam. Diese Abgeltungsklauseln in Mietverträgen sollen Mieter, bei denen die Renovierungsfristen zum Zeitpunkt des Auszuges noch nicht abgelaufen sind, zur anteiligen Übernahme der Kosten für die Schönheitsreparaturen verpflichten. Weil diese Abgeltungsklauseln jedoch auf der Renovierungsverpflichtung von Mietern beruhen, sind sie im Falle von deren Unwirksamkeit gleichfalls unwirksam.

(Urteil des BGH vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05)